深耕养老市场，开发康养小镇

一、国家支持康养小镇发展，全面放开养老市场准入

　　国务院总理主持召开国务院常务会议，“促进健康服务业发展”成为一个重要议题。会议指出，健康服务业包括医疗护理、康复保健、健身养生等众多领域，是现代服务业的重要内容和薄弱环节。这是满足群众迫切需要、提升全民健康素质、保障和改善民生的又一重大举措，也是提升服务业水平、有效扩大就业、形成新的增长点、促进经济转型升级的重要抓手。

　　国务院发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出，应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式。

　　中共中央、国务院2019年印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》。

　　规划明确我国积极应对人口老龄化的战略目标，提出阶段性发展目标：

　　人口老龄化阶段性发展目标

　　到2022年，我国积极应对人口老龄化的制度框架初步建立;

　　到2035年，积极应对人口老龄化的制度安排更加科学有效;

　　到本世纪中叶，与社会主义现代化强国相适应的应对人口老龄化制度安排成熟完备。

　　同时提出：

　　Ø 鼓励有条件的党政机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院及其他具有教育培训或疗养休养功能的各类机构经过一定程序整合改造为养老服务设施。Ø 全面放开养老服务市场，支持社会资本投资兴办养老机构，落实同等优惠政策。要大力发展民办养老机构。逐步形成以社会力量为主体的养老服务格局。Ø 推动养老服务业融合发展。促进养老服务业与教育培训、健康、体育、文化、旅游、家政等幸福产业融合发展，不断提供满足老年人需求的健康养老、养生旅游、文娱活动等服务，推动与养老服务上下游产业相配套的教育培训和平台建设，不断提升服务品质，改善服务体验，扩大有效供给

国务院办公厅印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，提出“全面放开养老服务市场，进一步放宽准入条件”，如下：

　　降低准入门槛

　　设立营利性养老机构，应按“先照后证”的简化程序执行，在工商行政管理部门办理登记后，在辖区县级以上人民政府民政部门申请设立许可。

　　放宽外资准入

　　在鼓励境外投资者在华举办营利性养老机构的基础上，进一步放开市场，鼓励境外投资者设立非营利性养老机构，其设立的非营利性养老机构与境内投资者设立的非营利性养老机构享受同等优惠政策。

　　精简行政审批环节

　　全面清理、取消申办养老机构的不合理前置审批事项，优化审批程序，简化审批流程。申请设立养老服务类社会组织，符合直接登记条件的可以直接向民政部门依法申请登记，不再经由业务主管单位审查同意。支持新兴养老业态发展，对于养老机构以外的其他提供养老服务的主体，鼓励其依法办理法人登记并享受相关优惠政策。

　　二、康养旅游市场潜力大，养老市场进入投资窗口期

　　中国人口的老龄化，正以全球最快的速度来临。专家预计，到2050年，中国60岁及以上人口或将接近5亿。在这一趋势下，以“健康养老”为核心的康养小镇以雨后春笋之势在中国兴起。

　　从2020年起，出生于“1960-1975”的一代人开始逐步进入60岁，改革开放以来掌控了中国社会绝大部分财富、资源的群体集体进入老龄化，这势必将推动中国养老产业走向风起云涌、群雄纷争的黄金时代。2019年5月，国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》，提出到2030年，健康服务业总规模达16万亿元。在康养产业迎来前所未有的发展机遇面前，康养成为中国特色小镇建设中的新浪潮。

　　康养市场开发投资环境利好，开发市场空间大。未来5年，养生旅游的市场规模将呈快速增长态势，年复合增长率有望达到20%。2020年市场规模将在1000亿元左右。

　　三、康养小镇开发模式

　　国家政策支持以及中国老龄化形式严峻，为康养小镇建设带来机遇也带来挑战。

　　机遇：康养市场供小于求，面临前所未有的时代发展机遇

　　日益增长的健康与养老需求和供不应求的市场现状，为康养产业带来了前所未有的发展机遇，诞生出无限的市场空间。根据《“健康中国2030”规划纲要》，到2030年，面对16万亿元的大健康产业，康养小镇有巨大的市场需求。

　　挑战：如何建设真正服务养老健康群体的康养小镇是挑战

　　“真正的康养小镇需要同步实现度假和养生需求。度假就是旅居和居住，养生就是养老与康复。这些因素，缺一不可。”要真正让人们离开城市，去往风景秀丽的康养小镇居住，最大的难题就是能否提供相应的医疗保障。

　　康养中的“健康”，意味着要为老年群体提供持续不断的医疗帮助，“从这一点来说，养老地产靠的不是硬件，而是软件，需要专业的医疗服务人才。”

　　什么是康养小镇?

　　康养小镇是特色小镇的一种，是特色小镇具有爆发力的领域，可以将健康疗养、健康产品、生态旅游、医疗美容、休闲度假、体育运动和文化体验等业态聚合起来。要建设“产业特色鲜明、要素集聚、宜居宜业、富有活力的特色小镇。

　　建设条件

　　资源优势突出。适宜创建发展康养小镇的地区，是有良好的生态环境和气候条件，在此基础上根据当地不同资源，结合市场需求特点，开发融合不同产业体系的康养小镇。如拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等，可依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。

　　产业特色明显。康养小镇产业以健康为主，如养老产业、休闲农业产业、度假休闲、健康食品产业、体育产业等。

　　功能主题明确。康养小镇不同于一般的小镇，它的功能性更强。以体育产业为例，依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。

　　建设标准

　　康养小镇年均PM2.5值小于或等于50。

　　该区域的负氧离子标准浓度大于或等于5000个/每立方厘米(根据世界卫生组织规定，清新空气的负氧离子标准浓度不低于1000—1500个/每立方厘米)。

　　村镇环境优美，干净整洁。

　　附近100公里之内有高铁、机场、高速，交通方便。

　　活动范围在3平方公里以上。

　　有发展医疗产业的环境基础。

　　开发类型

　

　　1、文化养生型

　　深度挖掘项目地独有的宗教、民俗、历史文化，结合市场需求及现代生活方式，运用创意化的手段，打造利于养心的精神层面的旅游产品，使游客在获得文化体验的同时，能够修身养性、回归本心、陶冶情操。如依托宗教资源，打造文化度假区、依托中国传统文化，打造国学体验基地等。

　　2、长寿资源型依托长寿文化，大力发展长寿经济，形成食疗养生、山林养生、气候养生等为核心，以养生产品为辅助的健康餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能的健康养生养老体系。

　　3、中医药膳型

　　药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是健康旅游中至关重要的一项内容。健康食品的开发，可以与休闲农业相结合，通过发展绿色种植业、生态养殖业，开发适宜于特定人群、具有特定保健功能的生态健康食品，同时结合生态观光、农事体验、食品加工体验、餐饮制作体验等活动，推动健康食品产业链的综合发展。

　

　　4、生态养生型

　　以原生态的生态环境为基础，以健康养生、休闲旅游为发展核心，重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业，一般分布在生态休闲旅游景区或者自然生态环境较好的区域。即依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。

　　5、养老综合型

　　有一定的环境资源，同时拥有有一定经济实力的老年群体，将医疗、气候、生态、康复、休闲等多种元素融入养老产业，发展康复疗养、旅居养老、休闲度假型“候鸟”养老、老年体育、老年教育、老年文化活动等业态，打造集养老居住、养老配套、养老服务为一体的养老度假基地等综合开发项目，为老年人打造集养老居住、医疗护理、休闲度假为主要功能的养老小镇。带动护理、餐饮、医药、老年用品、金融、旅游、教育等多产业的共同发展。

　　

　　6、度假产业型

　　居住养生是以健康养生为理念，以度假地产开发为主导而形成的一种健康养生方式。这种养生居住社区向人们提供的不仅仅是居住空间，更重要的是一种健康生活方式。除建筑生态、环境良好、食品健康等特点外，它还提供全方位的康疗及养生设施及服务，并为人们提供冥想静思的空间与环境，达到在恬静的气氛中修身养性的目的。

　　7、体育文化型

　　依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。

　　8、医学结合型

　　康疗养生产品的构成主要是以中医、西医、营养学、心理学等理论知识为指导，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品，它是医疗旅游开发中的重要内容之一。

　　四、康养小镇的土地流转与资产流转

　　土地流转

　　根据法规政策规定，国家不禁止在集体土地上开发营利性的养老地产、康养度假等设施;但是鼓励开发非营利性的养老地产。

　　在集体土地上，建设养老项目，并配套养老服务设施是可以的，但存在一定程度上的产权问题，建议在一线城市进行开发。

　　Ø 根据《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

　　Ø 非盈利性乡镇村养老服务设施用地当然属于公益事业建设用地的范畴，因此，兴建本集体经济内部成员使用的非营利性乡镇村养老服务设施，当然可以使用集体建设用地。

　　Ø 2014年《养老服务设施用地指导意见》：“农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老设施”

　　Ø 2019年，《国务院办公厅发布关于推进养老服务发展的意见》鼓励各地探索利用集体建设用地发展养老服务设施。

　

　　资产流转

　　康养小镇资产流转主要见于乡居康养开发中

　　唤醒沉睡资源——闲置资产流转

　　闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权、收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。

　　资产流转的形式

　　资产流转可以采取多种流转形式，出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式。

　　(1)出租。是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购(收回)闲置资产;农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权;承租人和村集体协商租赁价格、租期(一般是20年)，并签订房屋租赁合同。

　　(2)入股。即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够长期分享旅游收益

　　(3)转包。主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。

　　(4)出让。主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。